相続と許認可：京都市西京区の行政書士ブログ

  こんにちは。京都市西京区の行政書士 齊藤武時(さいとうたけはる)です。 京都市を中心に向日市、長岡京市、亀岡市、宇治市などで各種許認可の申請代行、相続手続きの代行や遺言作成のサポートをしております。 「不動産業を始めたい」 「宅建士の資格を取ったけど、開業ってどうするの？」 こういったご相談をよくいただきます。 不動産業は、**宅地建物取引業の免許（いわゆる宅建免許）**が必要なため、 事前準備が非常に重要です。 この記事では、これから不動産業を始める方に向けて 開業までの全体の流れをわかりやすく解説 します。 🔹 不動産業を始めるには「免許」が必要 不動産業（売買・仲介など）を行う場合、 宅地建物取引業免許 を取得しなければなりません。 無免許で営業すると、 業務停止 罰則 信用失墜 など大きなリスクがあります。 🔹 開業までの大まかな流れ 不動産業のスタートは、以下のような流れになります。 ✅ STEP① 事業形態を決める（個人 or 法人） 個人事業で始めるか 法人（株式会社など）を設立するか 👉 将来の規模を考えると法人化が一般的です ✅ STEP② 事務所の準備 宅建業では「事務所要件」が非常に重要です。 独立したスペースがあるか 看板・標識が設置できるか 他業種と明確に区分されているか 👉 バーチャルオフィスは基本NGです ✅ STEP③ 専任の宅建士を配置 各事務所に1名以上の **専任の宅地建物取引士（宅建士）**が必要です。 👉 自分が宅建士であればOK 👉 雇用するケースも多いです ✅ STEP④ 営業保証金または保証協会加入 開業時にはどちらかが必要です： 営業保証金（1,000万円） 保証協会加入（約60万円前後） 👉 ほとんどの方が保証協会を利用します ✅ STEP⑤ 宅建業免許の申請 都道府県または国へ申請を行います。 知事免許：1都道府県のみ 大臣免許：複数都道府県 👉 審査期間は約1〜2ヶ月 ✅ STEP⑥ 開業・営業スタート 免許取得後、以下を整えて営業開始です： 標識掲示 重要事項説明書の整備 契約書フォーマット準備 🔹 不動産業は「準備...

 こんにちは、京都市西京区の行政書士 齊藤武時(さいとうたけはる)です。 先日、固定資産税の納税通知書が届きました。今年も固定資産税を支払う時期になりましたね。 その中に、 「非居住住宅利活用促進税」に関する案内が同封されていました。 「これって自分にも関係あるの？」 「新しく税金がかかるの？」 今回は、京都市が導入予定のこの制度について、 公式情報をもとに正確にわかりやすく解説 します。 🔹 非居住住宅利活用促進税とは？ 京都市が導入する新しい税制度で、 「居住者がいない住宅（非居住住宅）」の所有者に対して課税するもの です。 👉 ポイントは「空き家かどうか」ではなく 「生活の本拠として使われているか」で判断される点です。 住民票がなくても実際に住んでいれば対象外 住民票があっても実態がなければ対象になる 👉 「実態」で判断されるのが特徴です。 🔹 どんな住宅が対象になる？ 対象となるのは以下のような住宅です： 京都市の 市街化区域内 にある住宅 その住宅に居住者がいない（生活の本拠がない）もの 具体例： 相続したまま放置している家 別荘・セカンドハウス 誰も住んでいない戸建てやマンション 🔹 課税されないケース（重要） 以下の場合は課税対象外になる可能性があります： ✅ ① 事業用として使っている 店舗・事務所などとして利用している場合 👉 利活用されているため免除 ✅ ② 賃貸・売却の募集をしている 賃貸募集 売却活動中 👉 1年以内であれば免除対象 ✅ ③ 一定の条件に該当する場合 災害による被害 転勤・入院・介護など一時的な不在 歴史的建造物 など 👉 申請により減免・猶予もあり 🔹 税額の考え方（ざっくり） 税額は以下の2つで構成されます： 家屋価値に応じた部分 立地・面積に応じた部分 👉 固定資産税とは別に課税され、 実質的に税負担が増える可能性がある制度 です。 京都市のホームページ で試算もできるようです。 🔹 なぜこの税が導入されるのか？ 京都市では、 空き家・別荘の増加 住宅不足（特に若年層・子育て世帯） といった課題があります。 👉 そのため、 「使っていない住宅を市場に流通させる」ことを目的に導入 されています。 🔹 今すぐできる対策 この税制は「放置している住宅」に対して不利になります。 そのため、早めの...